828之后，最敢拿地的民企出现了

10月21日，厦门土地拍卖中，所有地块均以底价成交。前一天，郑州二砂板块的两块土地则全部出现溢价。自828新政实施后，房地产企业普遍放缓了步伐，溢价率下降、临时取消拍卖成为常见现象。10月，一线城市的土地拍卖几乎停滞，只有广州仍有地块入市。

然而，有一家民营企业，在二十天内辗转五座城市，成功拿下六块土地。这家公司名为：邦泰。

郑州的这两块土地均位于中原区二砂板块。在当前郑州主城区的更新进程中，二砂是核心区域。地铁、万达广场、公园和文创园等配套设施一应俱全，无需依靠未来规划来吸引买家。这次推出的24号和25号地块，是该板块容积率最低的两块土地。招商等多家房企都参与了竞拍。

结果，两块土地均以溢价成交：面积更大的24号地块被邦泰以20.7%的溢价率竞得；另一块土地被鹤壁鑫亨元以9%的溢价率收入囊中。邦泰拿下24号地块并不令人意外，这已是它二十天内第二次在二砂板块布局。

二十天前，邦泰在一天内连续发布三张海报，主题为“从蓉而至”：幸会太原，幸会郑州，致敬西安。其中，“幸会郑州”同样指向二砂板块——以9.5亿元拿下21号地块，面积为70亩。

回顾时间线：9月30日，邦泰在西安拿下幸福林带地块；在太原，它以75%的高溢价击败保利；在郑州，它战胜了中海和招商。10月14日，邦泰回到大本营四川西昌。当天其他地块均由国企托底，邦泰却象征性地加价20万元，以溢价方式补仓。10月20日，它拿下郑州二砂24号地块；同一天，又在安徽芜湖镜湖区再落一子。

即使未成功拿地的项目，邦泰也在积极争取。9月11日，它参与了武汉的土地拍卖；10月13日，又参与了江西吉安庐陵景区一块土地的报价。

今年前九个月，邦泰的土地投资已达87亿元，在民营企业中排名第二，仅次于滨江。接近邦泰的人士透露，他们仍在寻找地块，为未来发展储备资源，只要收益算得过来就会考虑。范围覆盖全国。当其他企业在观望时，邦泰却在增持。

这一幕，在地产行业并不陌生。

仔细分析邦泰的拿地清单，几乎都集中在二线省会城市和优质三四线城市。它本身就是从三四线城市起步的：从自贡、宜宾、内江，再到西昌、达州，走的是一条“地方包围省会”的发展路径。

这笔账算得很清楚：银行资金成本低，土地市场处于历史低位。许多地方政府难以卖出土地，对邦泰持欢迎态度，甚至主动邀请。政府以低价出让土地，邦泰推出新产品，快速开盘、快速清盘、快速回款，然后继续拿下一块地。

从三四线城市起步、获得地方政府支持、高周转、快回款、滚动扩张——这套模式，当年碧桂园用过，恒大也用过。

碧桂园凭借深耕三四线城市，将县城变成主场；恒大则通过高周转，一路扩展至全国数百座城市。那几年，它们同样是地方政府最欢迎的客人，也是土地拍卖场上最敢出价的参与者。

后来的结局，所有人都清楚。它们退出后，三四线城市和省会城市留下了大片空白。央国企不愿涉足，它们更倾向于挤在一二线核心城市，推高地价。

于是，一道缝隙出现了。邦泰正好站在这个缝隙中，接住的恰恰是恒大和碧桂园退出的市场。连打法都有几分相似：在新进入的省会城市，用高溢价买下一张入场券，然后驻扎深耕。在初来乍到的郑州和太原，溢价率分别为36%和75%；在熟悉的西安和大本营西昌，则稳定加仓，近乎零溢价。

规模扩大后，问题也随之而来。扩张速度加快，交付能力开始跟不上。社交平台上，出现了不少邦泰业主的维权案例。这个信号，同样似曾相识。

高周转模式最怕的，从来不是拿不到土地，而是房子卖不出去、资金回不来。市场行情好时，速度是护城河；行情一转变，速度就成了悬崖。逆周期抄底，赌的是周期会回来。但如果周期迟迟不回来，抄底和接盘之间，往往只隔着一个时间差。

本文来自微信公众号“壹地产”，作者：章子姨，36氪经授权发布。